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随着信息传播和技术手段的飞速更新，企业组织形式也变得更为灵活，一个人就能成为组织单元进行商业活动，传统办公模式已不能满足中小企业的办公需求，他们的组织弹性大，空间需求难以预测，又无法承担过高的成本，“办公难”成为中小企业的一大痛点，联合办公模式应运而生。

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有这么一家企业，2016年提出5年100城1000店10000亿市值的宏伟蓝图，同时在资本寒冬竟然获得王思聪和IDG资本青睐,要知道，这应该是5年来王思聪第一次投地产领域。这就是氪空间。氪空间作为联合办公服务领航者，探索并实践着一套独特的服务体系和盈利模式，在工位收入和增值服务收入两方面都有成功经验。为此，明源君特奔赴北京，与氪空间总裁钟澍先生进行了深度对话交流。

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工位收入定生死

圈地、拓客和提租要做好

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工位收入是基础，企业没有它就断粮了，它决定了企业的生死。影响工位收入的要素主要有三个，即工位数量、入驻率和租金水平，所以我们要保证足够的工位收入，就必需解决三个问题：如何拿更多的项目，如何吸引更多的客户，如何提高单位租金。

1、圈地：只进入一线城市，及未来可能成为一线或1.5线的城市

电子商务的发展改变了城市格局，改变了城市的规划形态，有大量的物业腾退下来，从去年下半年开始，整个写字楼的空置率是在提高的。当你对未来的办公不动产市场有一个向上判断的趋势时，应该大量的跑马圈地，但并不意味着你圈完了别人就没得圈了，这个市场太大了，有选择的拿对项目更重要。联合办公企业一般会拿几层，而不会拿整栋楼。

▲氪空间总裁钟澍

我们有一些基于未来的互联网创新创业的数据研究，对进入的城市也有自己的判断。过去十几年里，如家、锦江之星、格林豪泰这些经济连锁酒店在北京、上海、广州、深圳拿的物业，现在看来都不错，它首先是卡对了位，站在了风口上。如果当时在长沙、西安、重庆这些并不是特别火的城市拿的物业，现在并没有获得高增长、高收益。所以，联合办公所进入的城市，在一个城市所进入的商圈，这是我们做判断选择时非常重要的两个考虑因素。

比如氪空间目前在北京（8个社区）、上海（9个社区）等一线城市重点布局，除了这些一线城市外，还在苏州、杭州等城市也有布局，因为这些城市未来有可能成为一线或1.5线的城市。

2、拓客：线上线下结合，自有渠道更快找客户

过去，假如一个写字楼平均出租的价格是10块钱，而企业的平均生命周期是两年，每个企业需要花一个月的时间去找楼，进来之后你要提供两个月的装修期，还要付1.5个月的佣金给中介机构，中间还有一个空档期，所以平均测算下来，你实际上的收益只有7块多一点。现在，我们可以很轻易地获得物业出租信息，就相当于以7块钱的价格从上游端把这个楼整租下来，租10年、20年，物业所有者的既得收益不变。

对于顾客端，我们有大量通过自有渠道获得的顾客，这个非常重要，有线上的，也有线下的。线上的就是从类似于58同城、闲鱼、赶集这种渠道，还有一种是通过技术方法让别人搜索到我们。还有就是线下，比如说36氪，我们聚集了大量的中小企业，我们可以共享36氪的项目数据库，对这些新兴项目有充分的了解，我们知道创新企业的需求点在哪里。春节之后我们开始运转呼叫中心，客户打